Проект 64.

Как построить дом из теплокамня за неделю.

Бадардинов А.С., Ромашин А.С.

 

Представляем Вашему вниманию проект создания строительно-промышленной компании, владеющей собственным производством строительных конструкционных материалов (включая окна и двери) с повышенной точностью геометрических размеров, имеющей собственное автотранспортное подразделение и осуществляющее реализацию произвед.нной продукции через строительный подряд. Проект предусматривает создание, на базе технологического оборудования немецкой фирмы «Wehrhahn», домостроительного комбината полного цикла (ДСК) производственной мощностью 470 000 куб. м. конструкционных материалов в год (более 350 000 кв. м. полносборного малоэтажного жилья).

Предлагаемый нами материал – ячеистый бетон низкой плотности обладает нерядовыми техническими и экономическими характеристиками, как для потребителей, так и для производителя, что подтверждено мировой практикой за последние 80 лет, в том числе – многолетним наработанным опытом применения в России.

Среди преимуществ, которое получает предприятие-производитель, отметим главное: повышенная конкурентоспособность и значительно увеличенная норма прибыли проекта, по сравнению с рыночной реализацией готовых типовых блоков из газобетона или пенобетона, вследствии реализации выпускаемой продукции высокого качества через строительный подряд.

Требуемые вложения (77,4 млн. евро):

- группа 1 – постоянные: оборудование и механизмы, проектирование Завода, шефмонтаж и пуско-наладка технологического оборудования, автотранспорт для перевозки готовой продукции, краны-манипуляторы для осуществления строительно-монтажных работ, НДС и таможенные платежи = 49,7 млн. евро + оборотные средства на запуск (материалы, эл.энергия, зарплата – на первые восемнадцать месяцев работы);

- группа 2 – переменные: земельный участок, технические условия на подключение к энергокоммуникациям, строительно-монтажные работы (инженерные сети, транспортные коммуникации, здания), накладные средства на управление проектом и получение документации.

 

Срок полной окупаемости инвестиционных вложений в проект, при обеспечении сбыта 470 000 куб. м. продукции (350 000 кв.м. общей площади жилья), не превышает 1 год с момента запуска производства и выхода его на  запланированную мощность. Реализация продукции ДСК осуществляется через строительство социального жилья льготным категориям граждан в рамках государственно-частного партнѐрства.

 

Экономическая политика предприятия определяется бюджетной ценой на жилье для нужд исполнения государством своих обязательств перед отдельными категориями граждан. Верхняя планка реализации возводимого ДСК социального жилья не превышает 20 000 руб. за кв. м. общей площади жилья «под ключ».

Создание производства по выпуску комплектов

малоэтажных жилых домов из автоклавного газобетона

на оборудовании фирмы «wehrhahn» и формирование дск

1. Технологическая линия по производству изделий ААС включает в себя:

  • · линия по производству блоков из ячеистого бетона (включая оборудование участка производства пара и участка упаковки, автоклавы, автоклавные вагонетки и поддоны, формы выстойки сырца, производства сухих строительных смесей, атакже запчасти, техсервис, шефмонтаж, транспортировку и страховку) производительностью 1400 м3 в сутки, стоимостью по контракту порядка 24 000 000 EURO.
  • · установка помола извести (опция) стоимостью 1 500 000 EURO. Установка необходима для обеспечения производства молотой известью очень тонкого помола, обеспечивающей высокое качество изделий ААС. Поставляемая автотранспортом комовая известь фракции 80 мм на данной установке дробится до 12 мм, складируется в промежуточный бункер, проходит известковую мельницу и воздушным транспортом подаѐтся для производства «теста». Аналогичное оборудование, поставляемое заводами РФ, не обеспечивает надлежащее качество помола, что крайне негативно сказывается на конечной продукции.
  • · линия по производству плит из ячеистого бетона с доставкой обойдется в 3 700 000 EURO. Данная линия позволит производить выпуск готовой продукции по системе домостроительного комбината, что даст рост прибыли за счѐт повышения технологичности процесса строительства, сокращения сроков и, как следствие, удешевление строительства, а значит и рост рентабельности при продаже готового жилья.

2. Строительно–монтажные работы на производственных корпусах и технологическом оборудовании (с учѐтом стоимости земельного участка, технических условий (ТУ), внутриплощадочных сетей и инженерно-транспортной инфраструктуры) составят 13 000 000 EURO.

С учетом НДС и таможенных пошлин капвложения по запуску Завода ААС составят в пределах 47 500 000 EURO.

3. Срок ввода производства составляет от 10 до 14 месяцев со дня подписания контракта с производителем оборудования. Начало строительства совпадает с подписанием контракта и первые 4 месяца уйдут на инженерную подготовку территории, строительство зданий и сооружений, возведение емкостей. Затем начинается монтаж оборудования, поставляемого в течение 4-х последующих месяцев. Далееследуют пусконаладочные работы, обкатка и запуск производства.

4. Производственные затраты на сырьѐ и энергию, за первые полгода реализации программы промышленного производства (170 т.м3), составят 3 800 000 EURO. В целях достижения синергетического эффекта, фактические затраты при формировании ДСК будут выше, за счет приобретения 30-ти седельных автопоездов, 100 автомобилей, оборудованных краном-манипулятором для производства монтажных работ, технологической линии по производству дверей и пластиковых окон и песчаного карьера. К этим расходам следует добавить средства на оплату труда за первые три месяца функционирования ДСК в размере 12 100 000 EURO, достаточных, чтобы в дальнейшем перейти на самофинансирование.

 

Таким образом, дополнительно потребуется около 26 100 000 EURO, т.е. максимальный объем финансирования проекта до полной амортизации производственных мощностей составит 77 400 000 EURO и не более 18 месяцев.

Размеры производственных площадей (зданий), требуемых под размещение технологических линий (возводятся силами ДСК) следующие: SMART 350 – 4.000 m², SMART 700 – 4.500 m², PLUS 1000 – 6.500 m², PLUS 1400 – 9.000 m², superSMART 1800 – 15.000 m².

Потребность в свободной от строений площадке для размещения промышленного производства составляет от 4 до 6 гектаров, с техническими возможностями обеспечения сетевым газом, водой (возможно артезианской), хорошей автотранспортной обеспеченностью и близостью песчаного карьера.

Данные для расчета технико-экономических показателей.

Потребность в сырье и энергии:

Примерный расход для производства газобетона

Песок

Цемент

Известь

Ангидрит (гипс)

Аллюминиум (паста)

Вода

Вода для пара

Топ. Масло

(или альтернативно: газ)

Масло для форм

Электроэнергия (*Песок)

 

На 1 м3 500 кг/м3 плотности

 

320-340 кг

65-75 кг

65-75 кг

15 кг

0,5-0,6 кг

230 кг

140 кг

11-12 кг

(13-16) м3

0,15 литр

16/20* кВт/час

 

Дополнительно для панелей и плит:

 

Несущие элементы:

Металл для армирования

Антикоррозийная защита (для

армирования)

Несущие элементы:

Верт. стеновые панели

 

65-75 кг

15-20 кг

0,5-1 кг  (в зависимости от размеров

элементов)

~3 армир. стойки/панель

 

 

Исходя из выбранной производительности линии, определяются потребности в материалах и энергоносителях. Например, для линии 470 тыс. м3/год.

А) Энергоносители следующие:

1) Общая потребляемая мощность - 750 кВт

2) Распределитель низкого напряжения - 800 кВт 1000 кВа 1100 кВа

3) Потребление воды в 3 смены - 220-250 м3/день

4) Мощность парогенератора - 12-14 т/час

5) Потребление газа парогенератором - 850 Nm/час

6) Количество конденсата - 70 т/день

7) Потребление сжатого воздуха - 3 м3/мин

 

Б) Годовая потребность в материалах:

1) Песок-150-160 тыс. т     5) Аллюминиум (пудра) - 235 т

2) Цемент - 30-35 тыс. т    6) Вода - 108 тыс. литров

3) Известь - 30-35 тыс. т    7) Металл для армирования - 7-14 тыс. т

4) Ангидрит (гипс) - 7 тыс. т 8) Антикоррозийная защита - 235-470 т

 

Завод по производству конструкций и изделий из автоклавного газобетона.

1. Номенклатура выпускаемой продукции (изделия ААС фирмы «Wehrhahn»):

- Блоки для фундаментов (стандартные и крупные мега-блоки);

- Утепленный пол 1 – го этажа из армированных напольных перекрытий;

- Плиты настила из теплокамня для полов туалетов и кухонь;

- Несущие наружные стены из стандартных блоков (62,5х25х20-40) см. и/или крупноразмерных панелей высотой 3 м.

- Межэтажные армированные перекрытия длиной 6 и 7,5 м.

- Перемычки для окон и дверей;

- Внутренние стеновые блоки для перегородок (толщ. 7,5 см.) и/или крупноразмерные панели высотой 3 м.

- Все элементы конструкции крыши, включая утепление;

- Арочные пролеты и декоративные элементы для отделки дома;

- Сверхпрочный клей для склеивания элементов дома;

- Шпаклѐвка, замазка и затирка;

- Внешняя штукатурка – паропроницаемая, эффективно «дышащая»;

- Внутренняя штукатурка – паропроницаемая, эффективно «дышащая»;

2. Характеристика выпускаемой продукции:

  • · В зависимости от номенклатуры, плотность газобетона составляет 400 – 800 кг/м3. Дом с мансардой (общей площадью 120 кв.м.) вместе с фундаментом имеет вес всего 65 тн., что в 3 раза легче такого же по площади и теплозащите (нормы СНиП «Теплосбережение») дома из кирпича или сборного (монолитного) железобетона. Доставка до места монтажа – двумя автопоездами.
  • · Сдача дома Госкомиссии займѐт 16 – 20 дней (6 – 8 дней монтаж «под ключ», с последующим оснащением тепло-водо-электро системами, оборудованием встраиваемой техникой кухни (плита, мойка) и туалета (умывальник, ванна, унитаз), а также финишной отделкой здания в целом). Гарантируемый  поставщиком технологии срок жизни дома из теплокамня ААС не менее 80-ти лет. Стоимость коттеджа, при строительстве поставщиком на предварительно инженерно подготовленной территории, не превышает 20 000 руб./м2 для всех категорий граждан, подпадающих под исполнение гособязательств. Годовая потребность в землеотводах с частичной инженерной подготовкой (транспортные коммуникации, газ, водоснабжение и водоотведение) территории составляет до 1000 га., для строительства новых коттеджных поселков, либо 4000 пятен под застройку в существующих жилых массивах (поселениях).
  • · Завод, производительностью технологической линии 470 000 м3 газобетона в год, выпускает 14 комплектов домов с мансардой, усреднѐнной площадью 90 м2 в сутки для средней климатической зоны (104 м3 газобетона). Государственно-частное партнерство по обеспечению льготных категорий граждан комфортным и доступным жильем, в рамках приоритетного нацпроекта, сможет обеспечить ежегодный ввод более 350 000 кв.м. односемейного коттеджного жилья, при совокупной бюджетной поддержке благоприобретателей в объеме менее 5 млрд. руб. (усредненные расходы около 1,8 млн. руб. на одно домовладение, с учетом 1/3 собственных средств застройщика - льготника).

Организация производства и строительства социальных

односемейных домов усадебного типа (коттеджи)

Для обеспечения Программы строительства социального жилья Торговый Дом

ДСК «Наш теплый дом» (ТД) устанавливаются четыре типоразмера (серии) индивидуальных односемейных домов:

Серия «А» - 63 кв.м. на семью из 3-х человек (одноуровневый дом);

Серия «Б» - 81 кв.м. на семью из 4-х человек (двухуровневый дом);

Серия «В» - 99 кв.м. на семью из 5-ти человек (двухуровневый дом);

Серия «Г» - 117 кв.м. на семью из 6-ти человек (двухуровневый дом);

Каждая серия имеет 5 – 10 вариантов планировочных решений, составляющих номенклатурную линейку товарной продукции. Дома строятся под заказ, согласно индивидуальному контракту, заключаемого с ТД ДСК. Цена жилья, при 100% предоплате заказчиком составляет 20 т. руб. за квадратный метр общей площади «под ключ», на земельном участке, предоставленном заказчиком с подведѐнными инженерными коммуникациями. Возможны три варианта частичной оплаты (1/2 полной стоимости дома, 1/3 и 1/4 от полной цены «под ключ»). Частичная оплата оформляется по контракту как задаток. На оставшуюся часть платежа ТД предоставляет рассрочку:

при 50% оплате – беспроцентная на 5 лет;

при 33% оплате – под 4% годовых на 7 лет;

при 25% оплате – под 5% годовых на 9 лет.

Возможно оформление Ипотечной компанией ДСК ссуды Заказчику для оплаты им задатка Торговому Дому. Ссуда оформляется:

  • · для 50% платежа – на 5 лет под 4% годовых;
  • · для 33% платежа – на 7 лет под 6% годовых;
  • · для 25% платежа – на 9 лет под 8% годовых.

 

1. Варианты оформления и размеры разовых платежей по контрактам

Площадь

дома

Стоимость дома

Размер задатка

Сумма задатка

 

63 кв.м.

1.260.000 рублей

1/2 стоимости

630.000 рублей

 

 

 

1/3 стоимости

420.000 рублей

 

 

 

1/4 стоимости

315.000 рублей

 

81 кв.м.

1.620.000 рублей

1/2 стоимости

810.000 рублей

 

 

 

1/3 стоимости

540.000 рублей

 

 

 

1/4 стоимости

405.000 рублей

 

99 кв.м.

1.980.000 рублей

1/2 стоимости

990.000 рублей

 

 

 

1/3 стоимости

660.000 рублей

 

 

 

1/4 стоимости

495.000 рублей

 

117 кв.м.

2.340.000 рублей

1/2 стоимости

1.170.000 рублей

 

 

 

1/3 стоимости

780.000 рублей

 

 

 

1/4 стоимости

585.000 рублей

 

 

2. Объемы ежемесячных платежей по подписанным контрактам

 

Размер

задатка

1/2 стоимости дома

 

1/3 стоимости дома

 

1/4 стоимости дома

 

Условия

Финанси-рования

 

ссуда и рассрочка на 5 лет, в том числе:

ссуда и рассрочка на 7 лет, в том числе:

ссуда и рассрочка на 9 лет, в том числе:

 

ссуда

(4% в год)

 

рассрочка

(0% в год)

 

ссуда

(6% в год)

 

рассрочка

(4% в год)

 

ссуда(8% в год)

 

рассрочка

(5% в год)

 

63 кв.м.

(10,5 + 2,1)

тыс.

руб./мес.

 

10,5 тыс.

руб./мес.

 

(5,0 + 2,1)

тыс.

руб./мес.

 

(10,0 + 2,8)

тыс.

руб./мес.

 

(2,92 + 2,1) тыс.

руб./мес.

 

(8,75 + 3,9)

тыс.

руб./мес.

 

81 кв.м.

(13,5 + 2,7)

тыс.

руб./мес.

 

13, 5 тыс.

руб./мес.

 

(6,43 + 2,7)

тыс.

руб./мес.

 

(12,86 + 3,6)

тыс.

руб./мес.

 

(3,75 +2,7)

тыс.

руб./мес.

 

(11,25+5,1)

тыс.

руб./мес.

 

99 кв.м.

(16,5 + 3,3)

тыс.

руб./мес.

 

16,5 тыс.

руб./мес.

 

(7,86 + 3,3)

тыс.

руб./мес.

 

(15,7 + 4,4)

тыс.

руб./мес.

 

(4,58 + 3,3) тыс.

руб./мес.

 

(13,75+6,2)

тыс. руб./мес.

 

117кв.м

(19,5 + 3,9)

тыс.

руб./мес.

 

19,5 тыс.

руб./мес.

 

(9,3 + 3,9)

тыс.

руб./мес.

 

(18,57 + 5,2)

тыс.

руб./мес.

 

(5,42+3,9)

тыс.

руб./мес.

 

(16,25+7,3)

тыс.

руб./мес.

 

 

Покупателю односемейного жилого дома усадебного типа, не имеющего собственных средств (для внесения в качестве задатка по контракту), ДСК предлагает воспользоваться услугами своих ипотечных институтов. Оформив контракт на приобретение жилого дома, Заказчик тем самым обязуется исполнять финансовые обязательства перед ТД, срок и объем которого зависит от размера дома и порядка расчетов за него. Минимальный обем платежей составляет от 17, 6 тыс. руб. в месяц (за дом 63 кв.м., при рассрочке на 9 лет) до максимального платежа 42,9 тыс. руб. в месяц (за дом 117 кв.м., при рассрочке на 5 лет).

 

"Фонд Байбакова". Все права защищены. Разработка и продвижение сайта - Kadis tech.