Проект 59.

Комплексные решения по Приоритетному национальному проекту «Комфортное и доступное жилье гражданам России».

Бадардинов А.С., Ромашин А.С.

 

Раздел 1: Оценка ряда организационно-управленческих барьеров, мешающих широкому применению современных технологий в организации, обеспечении и осуществлении строительства, и некоторые пути по их преодолению.

1. Внеэкономические механизмы конкуренции между строительными компаниями при распределении бюджетных подрядов и землеотводов на инженерноподготовленных территориях (сложившаяся и нарастающая олигополия крупных компаний на локальных рынках; коррупция – как системный продукт олигополии);

2. Обремененность существующего строительного рынка крупными Домостроительными Комбинатами, привязанных к морально и физически устаревшим индустриальным технологиям массового многоэтажного строительства, но по субъективным причинам поддерживаемых административноаспорядительными структурами региональных и/или муниципальных властей (ситуация, ставшая возможной при практически полном отсутствии действенного технического регулирования в отрасли, и, как следствие, не обеспечение уполномоченными органами установления (утверждения) императивных строительных нормативов, требующих применения современных материалов и технологий. Иными словами, отсутствие целенаправленной политики по стимулированию развития и внедрения инновационных технологий в строительстве, интегрирующих усилия по снижению финансовой нагрузки на создание и последующую эксплуатацию объектов жилищно-коммунальной сферы);

3. Фактическая, до последнего времени, декларативность участия государства в практической реализации жилищных проблем своих граждан, притом, что финансовых средств бюджета тратится достаточно для того, чтобы качественно изменить ситуацию. Статус правового поля, когда у всех действующих участников рынка нет объективных стимулов снижать спекулятивный спрос на жиль., в первую очередь через увеличение объ.ма ввода жилья (как следствие - доминирующее преобладание сиюминутных частных интересов субъектов предпринимательской деятельности на фоне размытой социальной (гражданственной) ответственности всех участников градостроительной деятельности).

Неразворотливость государства в снятии вышеназванных барьеров обусловлена, в первую очередь, отсутствием на рынке квалифицированного потребителя строительных услуг, сопоставимого по масштабу с организациями строительного комплекса. Пока рынок жилой недвижимости – это рынок продавца. Строителям и инвесторам важно как можно быстрее и дешевле построить здание и дороже продать его. Конечные покупатели, которыми являются жильцы дома, не в состоянии квалифицированно оценить потребительские качества возвед.нного объекта, в том числе его энергоэффективность, а также повлиять на те инженерные решения, которые закладываются в проект и являются определяющими в энергосбережении, а значит в стоимости последующей эксплуатации.

Существующие органы, регулирующие и контролирующие строительную деятельность, исторически расписались в своей профессиональной несостоятельности эффективно влиять на качественные изменения в отрасли, что и признано «дефакто» федеральным центром (пример: в 2004 г. в результате административной реформы был упраздн.н Госэнергонадзор – единственный орган проведения государственной политики в области рационального энергопотребления, дальнейшее логическое продолжение - Федеральный закон «О саморегулируемых организациях» № 315-ФЗ).

Становление граждански ответственного профессионального саморегулирования (СРО) самими субъектами рынка в строительной отрасли потребует времени, возможно – значительного. Параллельно с развитием саморегулирования в строительной сфере, следует, видимо, всячески содействовать формированию структур, призванных защищать корпоративные интересы потребителей продукции стройкомплекса. Ими могут стать ассоциации (союзы) собственников жилья, отслеживающие свои интересы уже на стадии градостроительного обоснования застройки территории (к примеру - экологические параметры осваиваемых площадок), далее – состав и структура проектируемых зданий и сооружений: во-первых, в целях гармонизации рыночных предложений по жилью, во-вторых, для адекватного обеспечения потребностей населения (собственников жилья) конкретной территории в объектах инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. При этом будущему собственнику суть важно, какие строительные технологии и материалы закладывают архитекторы в свои проекты, ведь это впрямую влияет не только на себестоимость строительства, но также и на последующие параметры – продолжительность жизненного цикла объектов и стоимость их эксплуатации во времени. Безусловно, в сфере их интересов – качество применяемых конструкций и материалов, а также собственно строительства, т.е. добросовестность поставщиков и подрядчиков, - эти далеко не праздные вопросы для тех, кто вс. это оплачивает. Собственника интересует только эффективность соотношения цена – качество. При этом подавляющее большинство потребителей в Российской Федерации интересует не элитное качество, а доступное по цене, но безопасное жиль.. К решению этой социальной проблемы мы ещ., по большому сч.ту, не преступали. Хотя, без всякой господдержки, совершая «тихую революцию» в отечественном домостроение, относительно небольшие компании, осуществляющие малоэтажное и индивидуальное строительство, в ж.сткой конкуренции между собой, используя передовые технологические решения, выходят на себестоимость квадратного метра с полной (социальной) отделкой в 15 000 – 20 000 рублей.

О чем это говорит? Можно войти в сговор с контрольными органами, но нельзя обмануть конечного потребителя, при наличии у него инструмента действенного корпоративного контроля, потому, что он платит поставщику свои деньги за те самые квадратные метры, становясь их собственником. В дальнейшем, в процессе саморазвития, органы СРО стройкомплекса, энергосервисных компаний и Союзы (ассоциации) собственников жилья, являясь, по сути своей, единомышленниками в решение двуединой задачи снижения стоимости строительства и последующей безопасной эксплуатации созданного имущества, безусловно, станут глобальными союзниками в реализации нацпроекта по строительству доступного и комфортного жилья. При этом самоорганизованному сообществу собственников жилья ничто не мешает выступать не только заказчиком, но и инвесторомзастройщиком (в целях снижения конечной цены приобретения, - вплоть до себестоимости строительства). Благо подобный опыт у России уже есть – Жилищно Строительные Кооперативы. Собственники таких домов будут наиболее заинтересованы в серь.зной экономии издержек при последующей эксплуатации, а, следовательно, в применении самых передовых материалов и технологий. Кстати, никто, кроме законных представителей собственников жилья, лучше и ч.тче не сформулирует постановку другой глобальной социально-экономической задачи - восстановление потребительских качеств существующего жилищного фонда (проблема комплексной санации жилой застройки периода индустриального домостроения 50-60-х годов прошлого века).

Предлагаемые сегодня официальными структурами (государством и муниципалитетами) решения данной проблемы не выдерживают никакой критики. Нас ожидает очередное разбазаривание бюджетных денег. (См. Раздел 2).

Вторым, не менее важным фактором, тормозящим преодоление барьеров, является самоидентификация профессиональной бюрократией самобытности российского пути развития стройиндустрии. На самом деле, нет ни одной проблемы, стоящей перед отраслью, которая в том или ином контексте не имела бы уже апробированной реализации в практике развитых стран. Сегодня, для участников рынка принятие решений о применении тех или иных строительных систем, является проблемой выбора и творческой адаптации к пестрым реалиям социально-экономической фактуры российских регионов. В этом и состоит, не смотря на кажущуюся парадоксальность, сложившееся преимущество России, что она сразу может переходить к самым современным материалам и технологиям. В первую очередь, выстраивая грамотную государственную политику в сфере энергоэффективного домостроения, используя механизмы государственно-частного партн.рства, упор следует сделать на индустриальные строительные технологии, суть которых состоит в том, что значительная часть производственного процесса перенесена в заводские условия.

Строительные элементы для домов изготовляются промышленным способом по единому технологическому процессу, что обеспечивает, помимо всего прочего, объективный инструментальный контроль качества. Непосредственно на стройплощадке происходит монтаж составных частей дома, а это резко повышает темпы строительства без оглядки на смену врем.н года. К нашим услугам широчайшая гамма самых продвинутых строительных систем. Это и технологии сборно-монолитного каркасного домостроения с применением фибробетонов, и сверхлегкие ячеистые аэрированные бетоны для энергоэффективного строительства, и целый спектр иных индустриальных технологий, позволяющих, в совокупности, достигнуть цели сокращения энергопотребления на жизнеобеспечение «пассивного дома» до 90 % от обычного «ГОСТ’овского», давая миллиарды рублей экономии ежегодно (!). Повышение эффективности использования энергоресурсов, должно стать законом для их потребителей, также как и повышение эффективности производства энергоресурсов – законом для производителей. Иллюзия того, что поставленная задача будет отрегулирована рынком, позволит долго еще перекладывать основное финансовое бремя с участников технологического процесса на конечного пользователя - население.

При этом надо иметь в виду, что администрирование данных вопросов только со стороны властных структур породит волюнтаризм, а передача на откуп только профессиональному сообществу – олигополию, т.к. откроет дорогу крупному (олигархическому) бизнесу монопольно насаждать выгодные ему стандарты. Предлагаемый рецепт, как избежать возможного негативного сценария развития событий, прост и банален – стимулирование государством, через систему государственночастного партн.рства (ГЧП), проведения активной просветительской политики профильными министерствами и ведомствами, поддержка (налоговая и кредитная) перехода к современным системам индустриального, массового (поточного) домостроения, плюс информационная открытость участников рынка. Причем речь идет именно о предоставлении ими объективной, сопоставимой (сравнимой) информации о технико-экономических характеристиках применяемых материалах и строительных системах, а не о рекламе предлагаемых товаров и услуг. Через структуры союзов (ассоциаций) собственников жилья, параллельно с органами СРО стройкомплекса и энергосервисных компаний, эта информация быстро найд.т своего заинтересованного потребителя. Таким образом, частный бизнес чуть раньше или чуть позже отформатируется и структурируется, и рынок отреагирует на технологические различия строительных систем, при условии, что объ.м предложений по вводимому жилью будет достаточным. В противном случае новейшие технологии послужат лишь дополнительным обоснованием дальнейшего роста цен.

Однако, для подавляющего большинства существующих больших и средних городов вс. это вторично. На сегодняшний день для 80 % трубопроводов тепловых сетей в Российской Федерации превышен срок безаварийной службы, более 30 % тепловых сетей находится в ветхом состоянии, и требуют ремонта. Количество аварий и повреждений в тепловых сетях увеличилось за последние 25 лет с 0,1-0,2 до 3-х на 1 км. в год, т.е. где-то в 20 раз. Фактическое обновление (замена) сетей в 5-10 (!) раз ниже нормативного. При этом плановый ремонт практически уступил место аварийно-восстановительному, что не только в три-четыре раза дороже, но и менее качественно. Для нашей страны в силу климатических и географических особенностей надежное, устойчивое функционирование систем отопления являются просто жизненной необходимостью для подавляющего большинства населения: свыше 80 % территории РФ отнесено к северным территориям, проживание и хозяйственная деятельность на которых без соответствующих систем жизнеобеспечения просто невозможны.

Создание эффективной инфраструктуры жизнеобеспечения для разных территорий и регионов РФ – это ответ на главный вызов времени для самой северной в мире крупной державы. Замена устаревших и неэкономичных источников теплоэнергетики, альтернативные и возобновляемые виды энергии, даже безопасная ядерная и термоядерная энергия не изменят сами по себе ситуацию в существующих поселениях радикально. Очевидно, что это одна из самых серь.зных системных социально-технологических проблем, наряду с проблемой восстановления потребительских качеств существующего жилищного фонда, которые требуют новых подходов, идеологии в социально-политическом, инженерном, информационном плане. Не будут решены проблемы модернизации существующего коммунального сетевого хозяйства (протяж.нность тепловых сетей в нашей стране составляет, по разным оценкам, от 180 до 280 тыс. км. в двухтрубном исполнении) не будет качественного прорыва ни в росте объ.мов ввода жилья в крупных городах, ни в снижении цен.

Практические предложения по реализации мероприятий, позволяющих снизить влияние организационно-управленческих барьеров, мешающих широкому применению современных технологий в организации, обеспечении и осуществлении строительства.

1. В целях обеспечения увеличения ввода жилья местный градостроительный Совет объявляет конкурс на разработку концепции селитебной застройки свободной территории, выделяемой региональными властями. Одновременно с этим уполномоченный госзаказчик направляет заявку в федеральные Фонды на резервирование финансовых средств господдержки реализации отдельных элементов приоритетного нацпроекта «Комфортное и доступное жиль. гражданам России». Средства Инвестфонда (Фонда Развития, Фонда Поколений) на возвратной основе направляются на инженерную подготовку территорий и создание новых источников энергии. При этом должны решаться две основные проблемы, стоящие на пути развития городской теплоэнергетики: развития теплофикации (когенерации) как основного принципа теплоснабжения городов и насел.нных пунктов и разумной (оптимальной) централизации теплоснабжения. Имеется в виду, что степень централизации выработки, транспортировки и распределения тепловой энергии, вырабатываемой на газе посредством электроэнергетической установки, должна определяться, в первую очередь, тепловой производительностью турбины мини-ТЭЦ. Централизованно следует распределять только тепло, получаемое при выработке электроэнергии. Недостающие пиковые тепловые мощности целесообразно рассредоточивать локально у потребителей. Успешно решать подобные задачи, как показывает практика, способны далеко не каждое региональное правительство, и уж тем более не каждый хозяйствующий субъект. Без цивилизованного государственного протекционизма, в форме государственно-частного партн.рства, сделать такой вид бизнеса системным, с нашей точки зрения, вряд ли удастся.

В дальнейшем, управляющие (сервисные) компании выкупают объекты инженерной инфраструктуры, получив тем самым право на предоставление услуг «энергосервиса», преобразовывая коммунальные ресурсы в параметры комфорта потребителям во вновь построенных и подключенных зданиях. Учитывая то, что энергосервисные компании выкупают объекты жизнеобеспечения, государство в лице своего субъекта оставляет за собой блокирующий пакет акций, защищаясь, таким образом, от возможного произвола и диктата частного капитала. Либо переда.т свой пакет Ассоциации собственников жилья.

2. Право приобретения земельных участков с подключ.нными объектами жизнеобеспечения предоставляется компаниям-застройщикам, указавшим в своих инвестиционных декларациях все основные параметры будущего жилого дома или иного сооружения: архитектурно-строительная система, строительные технологии, применяемые материалы, системы энергообеспечения и теплозащиты, т.е. суммарное энергопотребление и т.д. по разработанной и утвержд.нной форме («Энергетический паспорт здания»). Приоритет предоставляется компаниям - лидерам в области энергоэффективного и экологического проектирования, «зел.ного» строительства, обеспечивающих значительную экономию на эксплуатационных издержках при повышенном комфорте проживания. Специально разработанная система баллов (контроль эрозии и отложения осадков; минимальное энергопотребление; сокращение водопотребления; максимально высокое качество воздуха в помещении (в т.ч. контроль эмиссии табачного дыма и СО2), и т.д. и т.п.) позволяет комплексно и объективно оценивать социально-экономические параметры представляемых проектов, отбирая лучшие из них в целях обеспечения устойчивого развития поселений.

3. Задачи местной законодательной и исполнительной власти по правовому и нормативному обеспечению реформы коммунального теплоснабжения:

Разработка и ввод в действие территориальных норм, обязывающих сократить удельные тепловые нагрузки потребителей.

Разработка и ввод в действие территориальных норм, предписывающих потребителям систем централизованного теплоснабжения реконструировать свои тепловые вводы в автоматизированные тепловые пункты.

Подготовка законов и системы тарифного регулирования, обеспечивающих развитие систем централизованного теплоснабжения в направлении повышения доли совместной выработки тепловой и электрической энергии в результате повышения коэффициента теплофикации существующих ТЭЦ и преобразования крупных котельных в мини-ТЭЦ.

Внедрение территориальных норм, ограничивающих прямое сжигание газа для нагрева воды в сетях централизованного теплоснабжения на уровне базовых нагрузок, вплоть до недопущения прямого сжигания газа для нагрева воды горячего водоснабжения, за исключением котельных в поселениях невысокой тепловой плотности (коттеджных пос.лках), а также автономных и индивидуальных теплогенераторов, обеспечивающих пиковые мощности.

Законодательное ограничение прямого сжигания органического топлива, включая бытовые отходы, кроме газа, в децентрализованных сетях для нагрева воды горячего водоснабжения в виду крайне низкой эффективности.

Внедрение системы дифференцированных тарифов на обеспечение «базовой», «полубазовой», «пиковой» и «внебалансовой» мощности от систем централизованного теплоснабжения.

Нормативное и тарифное регулирование децентрализации пиковых мощностей.

Составление (обновление) Генерального плана теплоснабжения города с учетом снижения тепловых нагрузок, преобразования крупных котельных в мини-ТЭЦ и децентрализации пиковых мощностей.

Контроль выполнения проектов реконструкции и капитального ремонта источников и сетей централизованного теплоснабжения с уч.том снижения тепловых нагрузок.

Выполнение технико-экономического обоснования перевода централизованных источников теплоснабжения на сжигание угля или местных видов топлива.

4. Специализированные органы СРО стройкомплекса федерального округа, совместно с аналогичными структурами Ассоциации (Союза) собственников жилья (возможно – в лице специализированных энергосервисных компаний), в рамках государственно-частного партн.рства, разрабатывают главный инструмент правового регулирования в строительстве - территориальные строительные нормы (ТСН). Государство, в данном случае, не полагаясь только на гражданско-правовые отношения хозяйствующих субъектов, радеет об удовлетворении потребностей заказчиков услуг, которые не являются прямыми участниками хозяйственного оборота, а находятся под социальным патронатом государства, с его набором соответствующих правовых и методических норм.

По энергетической эффективности зданий за основу рекомендуется взять российский СНиП «Тепловая защита зданий», который отвечает основным требованиям достаточно ж.сткой директивы Евросоюза ЕС 2002/91. Обязательной составной частью ТСН является энергетический паспорт здания, предназначенный для контроля качества проектирования здания и последующего его строительства и эксплуатации.

Согласно этому паспорту проводится расч.т и определяется потребление энергии на квадратный метр на градусо-сутки (даже разница климатических условий здесь учитывается). Если по всем этим методикам расч.та показатель соответствует минимальному требованию норматива, который определяется ТСН, то этот проект разрешается реализовать. Важно то, что эти показатели нормируются, а как их применить – задачи проектировщиков. Конкретные решения – это свобода творчества архитектора и степень мастерства его технических специалистов. Важно формировать ТСН по энергетической эффективности не как застывшую норму, а как стратегический путь развития, своеобразный технологический коридор. Он должен предусматривать переход к вс. более ж.стким нормативам энергоэффективности (или определ.нным технологическим решениям) по заранее установленному графику на 10 – 15 лет впер.д. Формируя такие коридоры, СРО будет задавать предприятиям промышленности стройматериалов технологические ориентиры на кратко-, средне- и долгосрочную перспективу. Подразумевается, что строительная или эксплуатационная организация должна быть наказана (вплоть до исключения из СРО) в том случае, если она не выполняет установленные нормы энергопотребления. Устанавливать технологические коридоры возможно через внедрение стандартов СРО по энергетической эффективности и введение соответствующей маркировки зданий (типа маркировки класса энергопотребления бытовыми электроприборами, применяемые в различных странах).

Раздел 2: Оценка ряда организационно-управленческих барьеров, мешающих широкому применению современных социальных технологий в организации, обеспечении и осуществлении восстановления потребительских качеств существующего жилищного фонда, и некоторые возможные пути по их преодолению.

Реализация приоритетных национальных проектов, как отмечалось в свое время еще Президентом России В. В. Путиным, - конкретная форма инвестирования в человека, направленная на улучшение качества жизни всего населения страны. В этом и одна из главных целей, и, безусловно, зона ответственности за свою деятельность всех органов власти и управления, как федерального, так и регионального, и муниципального уровня.

Проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», позиционируется нами как наиболее сложный среди четыр.х национальных проектов, хотя бы уже потому, что полностью реализуется силами стройкомплекса, являющимся к тому же системообразующей отраслью для успешной реализации и тр.х других проектов. Судите сами, без создания инфраструктурной оболочки – строительства объектов недвижимости, будь то объекты здравоохранения, образования или сельского хозяйства - не во что будет вкладывать специфическую содержательную часть самих нацпроектов. Стройкомплекс – по роду своей специфики, будучи наиболее интегрированной в реальную экономику, в реальные рыночные процессы производственной сферой, из числа охваченных приоритетными национальными проектами, конечно же, не может одномоментно, без действенной поддержки государства, кардинально трансформироваться под поставленные перед ним задачи и потребности рынка. Тем ни менее, профессиональным сообществом, в ответ на вызов времени, было активизировано жилищное строительство во всех областях – от малоэтажного до комплексной застройки отдельных районов и даже городов.

Ежегодный прирост в отрасли, до наступления международного финансового кризиса, составлял более 15 процентов, но вс. равно отставал от стремительно растущих в стране потребностей. В.В. Путиным была поставлена задача - предусмотреть рост ввода жилья, как минимум до 100 – 130 млн. кв. метров в год. Задача хотя и сама по себе масштабная, но не единственная. «Расширяя строительство нового жилья, нельзя забывать и о поддержании в надлежащем состоянии существующего жилищного фонда, этот вопрос стал предметом особого обсуждения на президиуме Госсовета в Казани» - заявил еще два года назад - 26 апреля 2007 года в сво.м ежегодном послании Федеральному Собранию В. В. Путин. И это, безусловно, имеет сво. обоснованное логическое объяснение. Попробуем разобраться подробнее.

Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» направлен на решение как минимум двух проблем:

- обеспечение доступности жилья, т.е. возможности его приобретения, что в свою очередь обуславливается наличием, как самого жилья, так и средств на его приобретение (об этом более подробно мы говорили в Разделе 1);

- обеспечение комфортности жилья, понятия более широкого, но и более размытого, тем более в контексте самого названия данной программы.

В силу ряда причин, при рассмотрении обозначенной двуединой темы и вытекающих из не. задач, за кадром, к сожалению, очень часто остется практически все, что не связано с новым строительством жилья, ну, в лучшем случае - добавим реконструкцию коммунальных сетей (а точнее инженерную подготовку территории). В тоже время, новое строительство (тем более при точечной застройке) далеко не всегда улучшает качество жизни населения, если рассматривать этот вопрос в более широком контексте, чем интересы только новос.лов. Да и само по себе любое жилье для человека не самодостаточно, если не улучшает качество его жизни. Здесь определяющим фактором для любого человека, после удовлетворения безусловных потребностей, является создание безопасной и комфортной среды обитания. Именно этими показателями, при всей их кажущейся аморфности, обосновывается рыночная цена на любое жиль. внутри поселения, будь то село или мегаполис.

Конечно, все мы понимаем, что понятие и ощущение комфорта глубоко субъективно, но при этом существуют общие принципы, закладываемые, в том числе, и в нормативно-правовую базу госрегулирования жизнедеятельности, и в федеральные стандарты. Самое доступное (в смысле дешевое) жилье на вторичном рынке располагается в домах первых массовых серий промышленного домостроения, построенных в 50-тые, 60-тые годы прошлого столетия. В домах, 40-50 лет не подвергавшихся модернизации и восстановительным ремонтам. Новый Жилищный кодекс возложил полную ответственность за содержание жилых домов на собственников. Однако в условиях хронического недофинансирования жилищного фонда в прежние десятилетия – эта нагрузка для подавляющего большинства новых собственников, для наших с вами граждан, ставших собственниками после приватизации квартир, оказалась абсолютно неподъемной.

На сегодняшний день муниципалитеты накопили, по данным из разных источников, от 3-х до 10-ти триллионов рублей (!) долгов перед населением за несделанный ремонт, в то же время саккумулировав на эти цели в своих бюджетах более 100 млрд. руб. Но даже эти средства, составляющие в лучшем случае 4 % от потребности, глава местного самоуправления, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, не имеет права использовать по прямому назначению, т.е. принимать решение о реконструкции домов, поскольку не может распоряжаться не принадлежащим муниципалитету имуществом. При этом никто не снимал с органов власти и управления обязанности по обеспечению безопасных норм жизнедеятельности населения. Частично решение этого вопроса найдено – софинансирование ремонтных работ, в исполнении муниципальных ДУКов, из средств Фонда реформирования ЖКХ. Но, это - же очередное латание дыр, и по логике, и по исполнению! Целевые задачи реформирования ЖКХ подменяются исполнением «заинтересованного» освоения выделенных средств, оставляя решение поставленного комплекса задач на не определенное будущее…

Мы сейчас не будем говорить о проживающих в аварийном жилье – а это, в целом по России, более 11 млн. кв. метров! На ликвидацию этого бедствия, по другому и не скажешь, на программу расселения аварийного жилья федеральный бюджет выделил 100 млрд. руб. Дальнейшее невнимание государства к этой проблеме, по мнению В.В. Путина, аморально. Мы говорим сейчас о том, что из 3-х млрд. кв. метров жилищного фонда России более половины нуждается в ремонте, в том числе примерно двадцать пять процентов в капитально-восстановительном. Без выполнения мероприятий по восстановлению потребительских качеств данного жилищного фонда, минимум четверть населения России, автоматически выпадает за пределы общенационального приоритетного проекта.

При этом не следует забывать, что национальные приоритеты, по определению, не могут относиться только к части населения, даже той, которая способна обеспечить платежеспособный спрос на вновь построенное жилье. Одновременно объем ветхого и аварийного жилья ежегодно прирастает в РФ на 5 млн. кв. метров, достигнув уже 93-х миллионов «квадратов»! Прирастает, в первую очередь, за сч.т невыполняемых ремонтно-восстановительных работ. А ликвидация такого жилья – обязанность муниципальных органов. Вот на эти цели и пойдут те самые миллиарды рублей, что не пошли на проведение профилактических мероприятий. За последнее, относительно комфортное десятилетие прирост жилья не достиг и 10% от существующего. И этой проблеме, как мы уже говорили, заслуженно уделяется повышенное внимание на всех уровнях государственной власти и управления. Но, в силу каких обстоятельств, так долго были «забыты» законные интересы минимум 25% населения? Естественно, что это вс. далеко не новые и даже не оригинальные вопросы. Но, как не странно, также имеющие сво. давно уже апробированное решение (см. ниже по тексту). Да вот руки пока до этого не доходили.

Тут открывался такой простор для эффектных решений – даешь миллионы квадратных метров в год! Вот тогда жилья будет много, оно станет дешевым, люди бросят свои хрущебы и приобретут себе новое высококомфортное жилье. Вот только будет ли это так? Ни один частный застройщик не станет строить в ущерб себе, но любой риэлтор скажет, что насыщение платежеспособного спроса свыше 60% замораживает рынок продаж, т.к. покупатели замирают в ожидании большего объема предложений и, следовательно, снижения цены. А вот если бы это вдруг и случилось, то куда бы делось малокомфортное жилье, покинутое своими хозяевами? Может его бы выкупил муниципалитет, чтобы в дальнейшем снести и строить новое? Сегодня, с учетом тех реалий что существуют, и строителям, и риэлторам, и финансовым институтам выгоднее строить меньше, поддерживая и стимулируя, даже в условиях кризиса, высокий, а лучше ажиотажный спрос, и, как следствие, соответствующую цену продаж.

Снижение ставок по ипотечным кредитам, без значительного повышения объемов ввода жилья, только увеличит продажную стоимость квадратного метра на рынке предложения в силу возрастающего и обеспеченного финансами спроса. Законодатель тоже не остался в стороне и внес свой, и весьма значительный, вклад в запутывание ситуации, оттолкнув бизнес от участия в реконструкции. Смотрите, какая парадоксальная складывается ситуация: почему-то индивидуальное автотранспортное средство является объектом повышенной опасности и не может эксплуатироваться без обязательного технического осмотра, а многоквартирный, многоэтажный дом, начиненных системами жизнеобеспечения, также являясь частной собственностью, содержится и эксплуатируется по усмотрению только собственников. Почему все нормы по содержанию и эксплуатации жилищного фонда фактически носят рекомендательный характер? Или здания не являются сложными техническими сооружениями, требующие профессионального обслуживания и содержания? Подавляющее большинство граждан – жильцов этих домов не имеют никакого представления о профессиональных требованиях по обеспечению безопасных норм эксплуатации принадлежащего им имущества. На каком основании принятие решений о проведении профилактических и капитально-восстановительных работ отдано на откуп профессионально не подготовленному контингенту? Более того, от него требуют обязательного согласования на любые неотделимые улучшения принадлежащего ему имущества, в т.ч. общедолевой собственности.

В таком контексте законодателю рекомендуется незамедлительно отрегулировать данную сферу социально-экономических отношений, обеспечив приоритетное рассмотрение проектов федеральных законов, направленных на обеспечение безопасности при эксплуатации зданий, строений и сооружений, с уч.том тех изменений, что произошли в обществе за последние годы. В свою очередь, Правительство РФ, до снятия противоречий на законодательном уровне, должно определить федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный на осуществление государственного контроля и регулирования гражданско-правовых отношений, прав и обязанностей граждан - собственников и управляющих организаций за использованием и сохранностью жилищного фонда.

За последние 7 лет объ.м бюджетов субъектов Российской Федерации вырос в шесть раз, т. е. финансовые возможности регионов сильно возросли. Но это, конечно, не означает, что федеральный центр снимает с себя ответственность за качество жизни в регионах (для эффективной работы по реформированию ЖКХ создан специальный общефедеральный Фонд – в объ.ме 250 млрд. руб.). Но важно то, что система управления финансами становится более гибкой и более близкой к людям. И что все больше решений принимается на местах. При этом ответственность перед обществом, безусловно, несут все – без исключения – уровни власти.

Есть, конечно, вопрос – как тратятся эти деньги, какие приоритеты превалируют. И здесь президент России справедливо рассчитывает на надежный контроль за расходованием этих средств, как со стороны депутатов всех уровней, так и средств массовой информации и общественных (неправительственных) организаций, – усматривая в этом реальные индикаторы формирования в России активного гражданского общества. Значительно расширяя компетенцию и возможности местных органов, федеральный центр, наряду с передачей полномочий и финансовых ресурсов (150 – 200 миллиардов рублей в год), считает крайне необходимым создание объективной ситемы оценки достаточности эффективности всей работы региональных властей и муниципалитетов. В условиях демократии невозможно представить себе этот процесс без участия неправительственных объединений, без уч.та их мнений и позиций. Более того, государственная поддержка общественных организаций не только декларируется, как идеальная форма государственно-частного партнерства, но и обретает другие формы, в т.ч. объем прямого бюджетного финансирования их уставной деятельности в текущем году превысит 1,2 миллиарда рублей.

Для положительного решения вопроса о восстановлении потребительских качеств существующего жилищного фонда, с уч.том действующих положений российского жилищного законодательства, необходимо консолидировать усилия всех участников градостроительной деятельности. Недостаточно только желания и готовности бюджетов всех уровней погасить свою задолженность перед населением за недоремонт (а это, как мы помним, только по жилищному фонду от 3-х до 10-ти триллионов рублей!), но требуется и активная воля жителей существующих городских микрорайонов. Без их непосредственного участия в развитии и реконструкции территорий реализация проектов будет невозможна. В конфликтной же ситуации столкновения интересов и прав такие проекты, как показывает практика, и вовсе не реализуемы. Поэтому, в каждом из подобных случаев, инициатива по реконструкции должна исходить не от властей города, а от объединений жителей.

С другой стороны, забюрократизированность вопросов организации товариществ собственников жилья, чрезмерная налоговая нагрузка на них, а также непосильные обязательства вс. по тому же ремонту сильно тормозят создание эффективных механизмов реформирования жилищно-коммунального хозяйства. Глава Правительства считает, что средства на ремонт надо выделять в достаточном объ.ме, но вс.-таки в разовом порядке – для того, чтобы запустить сам механизм создания объединений эффективных собственников жилья. На практике, львиная часть средств Фонда реформирования ЖКХ направляются муниципалитетами, по крайней мере в текущем году, в адрес муниципальных ДУКов на ремонт т.н. муниципального жилья, без обязательства со стороны благоприобретателей создать ТСЖ уже на базе подвергнутого капитально-восстановительному ремонту жилого дома.

Все эти соображения и послужили, в сво. время, предпосылками к созданию Ассоциаций собственников жилья г. Нижнего Новгорода, как инструмента выстраивания взаимоотношений благоприобретателей (собственников жилья) с бюджетами всех уровней с целью восстановления потребительских качеств существующего жилищного фонда, т.е. улучшение качества жизни через формирование комфортной среды обитания. В рамках государственно-частного партнерства, эффективность решения данных вопросов возросла бы на порядок!

Практическая деятельность по разработке проектов развития жилой застройки, нуждающейся в капитальном ремонте и реконструкции, следует начинать с предварительного анализа:

- объектов реконструкции (реновации). Эту работу, безусловно, лучше всего выполнят городские власти совместно с законным представителем интересов жителей – Ассоциацией собственников жилья. Кто лучше их знает состояние и потребности жилищного фонда?

- субъектов хозяйственной деятельности по комплексной санации территорий. Здесь предстоит серь.зная нормотворческая работа и для законодательных, и для исполнительных органов власти - как субъектов Федерации, так и муниципальных органов управления - по созданию привлекательных условий для субъектов рынка, т.к. на сегодняшний день и в сфере коммунальных услуг, и в сфере жилищных услуг (в т.ч. по управлению многоквартирными домами) превалируют не рыночные методы. Застрельщиками этой работы должны стать, с нашей точки зрения, саморегулируемые организации стройкомплекса и ЖКХ. Свои предложения по данному вопросу мы представим чуть ниже.

Далее, жители микрорайонов (т.н. «муниципальный жилищный фонд») с помощью общественных организаций, товариществ собственников жилья, депутатов местной власти регистрируют общественное объединение (районную ассоциацию собственников жилья), которое сразу вступает в контакт с уполномоченной строительной организацией – членом саморегулируемой организации (СРО). Данная структура выбирается с уч.том предоставляемых ею финансовых гарантий и имеющегося опыта работы. Вместе с архитекторами (градостроительным советом) жители и строители обсуждают возможности реконструкции и развития микрорайона, стараясь при этом избегать сноса домов, отдавая предпочтение модернизации существующих домов с помощью надстроек и пристроек. При этом, в случае развития кварталов пятиэтажек не сносимых серий, с помощью конструкций из легких и сверхлегких бетонов можно значительно увеличить площадь жилья на территории. Что очень важно, такая работа может быть выполнена без отселения жителей, именно это обстоятельство обеспечивает их гарантированное проживание в своем микрорайоне после завершения реконструкции. После того, как стороны достигли общего видения, они разрабатывают трехстороннее соглашение (Ассоциация собственников жилья, СРО и сервисные службы ЖКХ) и приглашают к его подписанию администрацию города. Органы субъекта Федерации, отвечающие за жилищную политику в регионе, утверждают предложенную программу, дав старт к ее практической реализации.

На начальном этапе, до масштабного разв.ртывания предлагаемой социальной технологии, субъекту федерации самому не грех инициировать процесс, через формирование ГЧП, подав тем самым сигнал и населению, и профессиональному сообществу.

Что же касается вопросов формирования рыночных отношений в сфере ЖКХ, то мы должны ч.тко понимать, что без демонополизации рынка и дистанцирования муниципалитетов от прямого хозяйственного сопровождения по предоставлению жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ), дело с мертвой точки не сдвинется. Муниципалитетам, наряду с органами региональной власти надлежит, вернее всего, практически развивать решения, принятые федеральными органами по реформированию ЖКХ, а не бороться за контроль над финансовыми потоками за ЖКУ. Из субъекта владеющего и эксплуатирующего объекты ЖКХ, муниципалитет превращается в орган административный и контролирующий. Кроме того, в условиях рыночных отношений, в том числе в рамках ГЧП, муниципалитет делит риски с частным оператором и определяет приоритетные направления привлечения инвестиций в коммунальный сектор для их эффективного освоения.

Инвестиционно-экономическая политика поддержки, со стороны федерального центра, развития местного самоуправления в РФ направлена, в первую очередь, на создание оптимальных условий для активизации инвестиционного потенциала, как экономической основы формирования доходной базы муниципалитетов. Основными направлениями инвестиционной политики органов власти и управления на местах выступают меры по организации благоприятного режима для отечественных и зарубежных инвесторов, увеличения прибыльности и минимизации рисков в интересах стабильного социально-экономического развития, повышению жизненного уровня населения. Тем более это важно в новой и весьма проблемной отрасли – ЖКХ.

Результатом реализации грамотной инвестиционной политики является объем вовлеченных в развитие экономики инвестиционных ресурсов. Действенным методом стимулирования инвестиционной активности частного капитала в решении социально-значимых вопросов жизнедеятельности населения являются меры государственной и муниципальной поддержки целевых комплексных программ (ЦКП) посредством заключения договора протекционизма (ГЧП).

Данная мера поддержки, как государственная, так и муниципальная, должна предоставляться на конкурсной основе. Сценарий может быть следующим: Администрация области и города объявляют о постоянно действующем конкурсе на право получения соискателями поддержки своей деятельности со стороны администрации в части реализации или разработки социально-значимых целевых комплексных программ. При этом имеются в виду программы, представляющие собой набор инвестиционных проектов, которые не только одновременно решают одну или несколько острых социально-экономических проблем, но и преследуют четко обозначенный бюджето-образующий интерес. Создание каждой такой программы должно сопровождаться разработкой технического задания на ее исполнение.

Для разработки и дальнейшего сопровождения ЦКП целесообразно, в рамках деятельности межведомственной комиссии (специальная комиссия по вопросам протекционизма, сформированная из ответственных членов инвестиционных советов, действующих при главах региона и муниципалитета), определиться с исполнителем (видимо, в рамках грядущего изменения правового поля, со структурами СРО), возложив на него разработку механизма реализации ЦКП, увязав его во времени с ресурсами и исполнительными документами. Ответственность участников подготовки и реализации ЦКП определяется 3-х сторонним рамочным договором между Администрациями субъекта Федерации, муниципалитета и исполнителем (оператором) ЦКП. Техническим заказчиком, при этом, представляется целесообразным выставлять представителя конечного благоприобретателя –Ассоциацию собственников жилья. В настоящее время, в качестве локомотива, для запуска процесса, представляется целесообразным использовать механизмы государственно-частного партнерства по отработке всех элементов реализации подобных ЦКП.

Стимулируя создание благоприятного инвестиционного климата в жилищнокоммунальном хозяйстве, поглощающего на сегодняшний день около 17 % только федерального бюджета, тем более целесообразно использовать программноцелевой метод ведения инвестиционной политики. Такой подход позволит осуществлять экономию бюджетных средств, обеспечивая максимальное вовлечение частных инвестиций на один бюджетный рубль.

Самым действенным источником стимулирования реализации положений данного предложения являются средства бюджетов всех уровней, предусмотренные на проведение соответствующих работ, явно недостаточных для полномасштабного воплощения, но вполне обеспечивающих запуск механизма (в пределах 5-10 % от стоимости реализации инвестиционного проекта), при безусловной законодательной поддержке обеспечения условий безопасного содержания недвижимого имущества (зданий и сооружений) вне зависимости от формы собственности.

Разработанный и представленный Вашему вниманию концептуальный подход составлен из отдельных фрагментов, прошедших предварительное обсуждение и получивших в разное время принципиальное одобрение экспертных структур, в том числе расширенной итоговой Коллегией Госстроя РФ в апреле 2004 года, Консультационного Совета по сопровождению приоритетного национального проекта «Комфортное и доступное жиль. гражданам России» при полномочном представителе Президента РФ в ПФО А. В. Коновалове, Ассоциации строителей России. Для нас это попытка творческого осмысления поставленных задач, с учетом всех тех положений, что были рассмотрены нами выше, по формированию благоприятной среды обитания для жителей практически любого крупного города России.

Город, по нашему святому убеждению, должен стать комфортным и для проживания, и для ведения финансово-хозяйственной деятельности. Рассмотрим этот аспект в ключе градостроительной деятельности на примере Нижнего Новгорода. Приводимые ниже цифры показывают, что вновь построенный жилищный фонд (после 1995 года) составляет около тысячи зданий – менее двух миллионов квадратных метров жилой площади, то есть менее 8% от существующего жилищного фонда по Нижнему Новгороду. Следовательно, проблемы поддержания потребительских качеств существующего жилищного фонда на сегодня более емкие, и материально и финансово, чем новое строительство.

Жилищный фонд, достигший нормативных сроков проведения капитально-восстановительного ремонта (КВР), составляет уже не менее 22,5% от общегородского жилищного фонда (порядка 6 млн. кв.м.), и это данность, игнорировать которую невозможно, иначе «ветхий фонд», составлявший еще пять лет назад более 400.000 кв.м., метастазно расползется по всему городу. В то же время, в центральной части города, где рыночная стоимость жилья,безусловно, дороже себестоимости его строительства, капитальный ремонт является экономически привлекательным для инвесторов, если осуществляется в рамках реконструкции с надстройкой (или пристройкой) дополнительной жилой или коммерческой недвижимости. Модернизация существующих городских кварталов Нагорной части города, не подпадающих под реновацию, должна стать самостоятельным и достаточно привлекательным видом бизнеса для участников рынка строительных услуг.

Наши расчеты показывают, что при соотношении вновь построенного жилья к капитально восстановленному как 1 : 3, даже при распределении финансирования 45% (новое строительство) и 55% (КВР), инвестор, после реализации вновь построенного жилья, не остается в убытке. Продажа права на заключение договора аренды земельных участков для строительства нового жилья (в диапазоне 20 % от его коммерческой стоимости на данной площадке) не ляжет тяжким бременем ни на инвестора-застройщика, ни на покупателя элитного жилья в престижном центре города. Таким образом, строительство 10 тыс. кв. м. высоко комфортного жилья в Нагорной части, позволит санировать, в Заречной части города, две 4-х подъездные «хрущевки», то есть более 8,5 тыс. кв.м. жилья. Да надстроить их мансардами на 2,5 тыс. квадратных метров! На период кризиса и преодоление его последствий, средства бюджетов всех уровней следует, с нашей точки зрения, пропустить на реальные цели реформирования ЖКХ по предлагаемой схеме, что позволит решить вопросы:

- обеспечения жиль.м льготные категории граждан бюджетов всех уровней;

- осуществить восстановление потребительских качеств существующего жилищного фонда;

- стимулировать (побудить) создание ТСЖ на подвергнутом КВР жилом доме;

- реинвестировать средства в модернизацию инженерной инфраструктуры ЖКХ.

Исходя из всего вышесказанного, можно сформулировать следующую схему дальнейшей реализации приоритетного нацпроекта:

- для обеспечения фонда отселения, инвестор-застройщик (в настоящее время бюджет) опережающе выполняет работы, через уполномоченного оператора (внебюджетный фонд Министерства жилищной политики), по проведению капитально-восстановительного ремонта жилищного фонда Заречной части города, не подпадающего под реновацию (в согласованных инвестконтрактом объ.мах платежей за право аренды земельных участков под строительство) с возведением дополнительных, в т.ч. мансардных этажей, либо используя технологию «жилой дом вторичной застройки» – патент РФ на полезную модель № 57319 от 10.11.06.

- прогнозируемый, в докризисный период, Правительством Нижегородской области 35 % прирост за ближайшие 6-7 лет нового жилищного фонда к существующему, по данной организационно-финансовой технологии, позволит полностью решить проблему восстановления потребительских качеств существующего жилфонда, расположенного в Заречной части города, погасив тем самым долг государства перед населением за недоремонт.

- капитально-восстановительный ремонт, с реконструкцией жилищного фонда, в Нагорной части города осуществляется на конкурсной (тендерной) основе комплексно и поквартально.

Таким образом, нацпроект охватит непосредственно интересы не менее 60 % населения Н. Новгорода, формируя при этом более качественную среду обитания для всех без исключения горожан. Продажа нового жилья (в городе достаточно льготных категорий граждан, чьи потребности в комфортном и доступном жилье можно удовлетворить при таком подходе) по социально доступной цене от 16 000 руб. за кв. м. вернет в бюджет практически все средства, причитающиеся ему по условиям инвестконтракта, но предварительно эффективно пропущенные оператором через проведение КВР, это позволит реинвестировать их в модернизацию инженерной инфраструктуры города, либо использовать на иные общегородские нужды.

Восстанавливается социальная справедливость – город видит, что администрация заботится не только о развитии бизнеса, но и проводит активную социальную политику, направляя финансовые потоки туда, куда сам бизнес не пришел бы никогда, имея альтернативные источники получения прибыли. От таких управленческих решений город получает сплошные преимущества:

- строительный бизнес развивается;

- инвестор, при существующей доходности строительства в исторической части города, без напряжения направит «долю города» в размере 20% стоимости строительства на проведение КВР домов в Заречной части (да сам его, при желании, и проведет).

При таких посылках градостроительная пауза, возникшая в связи с кризисом, даже в высоколиквидном историческом центре города (особенно в части землеотводов под новое строительство, так как сначала надо использовать резерв реконструкции) более чем своевременна. Более того, мы бы рекомендовали введение ежегодного квотирования на участки застройки, для того, чтобы сделать градостроительный процесс более осмысленным и в будущем. Это даст возможность подготовки, разработки и реализации комплексных программ развития городской территории.

Общественные интересы, таким образом, не вступают в жесткое противостояние с частными; государственные и муниципальные органы власти и управления консолидируют общество на базе патриотизма к своему городу, хорошеющего совместными усилиями год от года. Города, где комфортно жить, где комфортно вести бизнес, где власть уважает население, а население поддерживает власть. В конечном счете, общество и его институты восстанавливают нормальный порядок взаимодействия, оставив каждому участнику процесса мониторинга за состоянием жилищного фонда свойственные ему функции:

- собственники жилищного фонда на конкурсной основе определяют, кому передать жилищный фонд в управление с целью сохранения и улучшения состояния своей собственности. Сроки и периодичность проведения конкурсов определяются на основании оценки изменения состояния собственности;

- государственная жилищная инспекция контролирует качество предоставляемых услуг, соблюдение договорных обязательств, состояние жилищного фонда, условия проживания и обслуживания граждан, а также безусловное исполнение законности по обеспечению их прав и интересов;

- саморегулирующие организации формируют нормативную базу содержания и ремонта жилищного фонда, подготавливают проекты федеральных законов о техническом регулировании в сфере содержания и ремонта жилищного фонда.

 

 

 

"Фонд Байбакова". Все права защищены. Разработка и продвижение сайта - Kadis tech.